不動産投資のリスクを考える|リスクの種類と対応策
2020年10月01日

不動産投資のリスクを考える|リスクの種類と対応策

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目次

不動産投資で失敗をしないためには、既存のリスクを考慮して対策する必要があります。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資とされており、毎月安定した家賃収入が得ることができますが、購入物件に需要がないと空室となり家賃収入が得られません。

この記事では、不動産投資に伴うリスクを分類・管理する方法をいくつかご紹介します。

1.空室リスク

空室リスク

空室リスクとは、購入物件の立地が悪いなどの理由から空室になり、家賃収入が得られないリスクです。
家賃収入が見込めない月は、他の資金源からローンを返済する必要があります。

空室リスクがある物件は、共通して立地が悪く、間取りが現在の生活スタイルと合わない、物件の管理が定期的に手入れされていないなどがあります。

1-1.空室リスクを回避する方法

まず、長期的な需要が見込まれる地域で物件を選ぶことが重要です。物件募集で実績のある管理会社を選び、契約することで、空室リスクを低減することができます。

空室になりにくい物件には以下のようなものがあります。

立地の良い物件
通勤に便利な駅から10分以内の物件、多くの大企業が立ち並ぶエリアを通るルートは立地が良い物件とされています。
利便性のいい物件
これから高齢化社会が進むことも考えると、病院や商業施設などに近い物件が利便性が高いとされます。
競合しない物件
競争率が高い人気の地域ほど、ワンルームなどが多く1LDKなどが競合しにくい物件とされます。
入居者募集に力を入れている管理会社
物件の管理形態や現地の立地を確認する必要がありますが、管理会社が入居者募集に力を入れているか事前に確認することが大切です。


2.家賃滞納リスク

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクです。
滞納が何ヶ月も続けば、想定した利回りが実現しないばかりか、ローン返済にも影響していきます。

2-1.家賃滞納リスクを回避する方法

入居審査の時に問題がなくとも、病気や勤務先の倒産など、誰しも家賃を滞納してしまう可能性はあります。

管理会社に立て替えてもらう
管理会社にもよりますが管理委託をすることで、家賃滞納があった場合は家賃の立替払いしてもらうことができます。
入居審査を厳しくする
入居審査では円満な関係が築ける入居者であるかどうか選別する必要があります。

・勤務先や年収をしっかり確認する。
・連帯保証人につける。
・連帯保証人がいない場合は、必ず保証会社をつける。


3.家賃下落リスク

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、経年劣化や周辺環境の変化などで、家賃を下げないと入居者付けが難しくなってくるリスクです。
          
新築物件であっても時間とともに劣化します。それに応じて家賃も下がっていきます。平均的に1年で1%ずつ家賃が下落していくと言われています。

3-1.家賃下落リスクを回避する方法

残念ながら家賃下落を止めることはできません。しかし、立地や需要が高い物件であれば下落を抑えることはできます。

立地・利便性がいい
駅から10分以内の物件や商業施設などが充実してる
人気のある間取り
時代に合わせた生活スタイル考慮した間取りの物件を選ぶ
管理サービスを向上
リノベーションや設備増設でサービス向上に努める


4.金利上昇リスク

金利上昇リスク

不動産を買うとき、資金が足りなくてもお金を借りて買うことができます。借りるとき、ローンは通常、安定した毎月の賃貸収入で返済するのが一般的です。

金利金利上昇リスクとは、返済期間中に金利が上がって返済金額が増えるリスクになります。

4-1.金利上昇リスクを回避する方法

金利上昇リスクを回避するために、金利が何%上昇したら毎月の返済額がどの程度、増加するかなど、事前にシミュレーションした上で、収益を確保できる計画を立てることが重要になります。

変動金利ではなく固定金利を選ぶ
変動金利は半年ごとに金利が変動するので金利が上昇する場合があります。固定金利は変動金利よりも金利が高い分、固定の金利で支払うの金利上昇のリスクを回避することができます。
※現在、金利が非常に低いため、変動金利を選択する人も増えています。
繰り上げ返済を行う
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一部を返済することをいいます。
返済分が全て元金の返済に充てられるので、支払う利息を軽減することができます。


5.修繕リスク

修繕リスク

物件の老朽化が進み、外壁や共用部の修繕費用、室内の設備機器の故障等にかかる費用が発生するリスクです。

老朽化した物件は、入居者が付きづらく稼働率が低下します。結果として、定期的に修繕を行う原資を確保することが難しくなり、賃料を下げることに繋がります。

5-1.修繕リスクを回避する方法

修繕リスクを0にすることはできないので、将来発生する修繕費用を考慮した毎月の積み立てなど対策が必要になります。

新築(築浅)の物件を購入する
新築(築浅)の物件はすぐに老朽化が進み修繕が必要になることはありません。 また、ファミリー向けの物件よりも、内装補修の費用が10万円以下のワンルームの方が初心者にはオススメです。
修繕積立金を考慮した投資計画
新築(築浅)の物件であれば管理会社が修繕計画をシュミレーションしているので突発的な費用発生することはありません。
中古で購入する場合は、過去に積み立てられた積立金の有無を確認し、シュミレーションする必要があります。


6.賃貸管理会社倒産リスク

賃貸管理会社倒産リスク

賃貸管理会社倒産リスクとは、文字通り管理会社が倒産した場合のリスクとなります。
管理会社が倒産した場合、更生法などで事業を継続するのであれば、そのまま管理を委託できますが、事業を継続しないときは、別の管理会社に物件の管理を委託する必要があります。

また、家賃や敷金を管理会社が流用していた場合は債権者として回収しなければなりません。

6-1.賃貸管理会社倒産リスクを回避する方法

管理会社の収入源である管理手数料は、景気に影響を受けない為、管理会社が倒産することは稀です。ただし、管理会社が本業とは別の事業を運営していると資金繰りの影響を受けてしまうことがあります。

管理会社のサービスの充実
入居率が高く、家賃滞納回収や入居者のトラブルやクレーム対応などの管理システムがある
委託先の管理会社を変更する
契約書の記載によって解約の可否は変わりますが、管理会社が契約に定められた業務を行っていない場合、契約上の義務の不履行にあたるので管理会社を変更することができます。


7.不動産価値下落リスク

不動産価値下落リスク

不動産価値下落リスクは、物件の購入時の価格よりも、数年後には価格が下落してしまうリスクになります。物件の購入前には売却予定価格を想定し、その売却価格も含めてシミュレートするのが一般的です。

7-1.不動産価値下落リスクを回避する方法

物件の老朽化を止めることはできませんが、最適な立地環境であれば物件価値は下がりにくいので、不動産を購入の重要なポイントになります。
また、管理を委託している管理会社がしっかりと業務を行うことで物件価値を維持することができます。

物件購入前に管理会社の実績などを確認する
入居者の物件に対する満足度が下がると物件価値を損なうことにつながるので 管理会社の実績や会社規模など、事前に調査しましょう。
購入する物件の立地を調査
駅から10分以内の物件や商業施設が近くあるなどの立地が良い物件を選ぶことで、老朽化が進んだとしても物件の価値は下がりにくくなります。
外的な要因を考える
政府の金融政策や景気などの外的な要因の影響を受け、物件価値が下がることもあるので不動産に関連する情報を注視する必要があります。


8.火災リスク

火災リスク

火災リスクとは、火災によって建物に被害が及ぶリスクです。 不動産リスクとして発生する確率低いですが、入居者の不注意からの出火や近隣火災からの延焼など原因は様々ですので、積極的にリスクへの対策をする必要があります。

8-1.火災リスクを回避する方法

一般的な対策としては、物件購入の際に火災保険に加入することです。ワンルームの保険料は比較的安価です。
また、火災に強いコンクリート造の物件を選ぶようにしましょう。

オーナーが火災保険に加入する
建物を対象とする保険に加入することで、建物本体の保証のほかに、火災原因が入居者で所有する物件以外に被害が及んだ場合も保障してくれます。
入居者が火災保険に加入する
入居者が物件を借りる際には、必ず火災保険に加入してもらい、入居者の加入・更新状況をしっかりと管理しましょう。
防火管理を徹底する
管理会社が定期的に消防設備点検をしているか事前に確認しておきましょう。


9.天災リスク(地震、津波など)

天災リスク(地震、津波など)

天災リスクとは、地震や津波によって建物に被害が及ぶリスクです。完全に回避することは難しいですが、被害を最小限に抑えるために事前の対策は必要になります。

9-1.火災リスクを回避する方法

一般的な対策としては、物件購入の際に火災保険に加入することです。ワンルームの保険料は比較的安価です。
また、火災に強いコンクリート造の物件を選ぶようにしましょう。

地震保険へ加入する
地震保険に加入することで、地震、津波、噴火などの火災保険では補償されない自然災害も補償されるようになります。
新耐震基準の物件を選ぶ
新耐震基準は1981年にできた基準なので、1981年6月以降に建てられた建物であれば、比較的地震に強い物件と言えます。
地盤の強い地域を選ぶ
物件のある地域が天災に強い地域なのか、ハザードマップなどで確認することができます。


10.まとめ

この記事では9つのリスクについて触れていますが、その他にも不動産投資には多くのリスクが伴います。

しかし、予測できない要因で収益が左右される株やFXに対して、不動産投資は、事前に対策を行うことで比較的安定して物件を経営することができます。

また、失敗から学べる不動産投資セミナーなどに参加して、実際にどんな対策が効果があったのか調査することも大切です。