不動産投資の節税が失敗する理由|節税の仕組みを教えます
2020年10月01日

不動産投資の節税が失敗する理由|節税の仕組みを教えます

  • 不動産投資
  • 節税
  • 初心者
目次

結論から言うと不動産投資は節税対策になりますが、不動産投資と税金や節税の関係について理解せず、節税目的で不動産投資を始めると失敗するケースも多くあります。

この記事では「なぜ失敗するのか」「節税の仕組み」についてご紹介します。

1.節税の仕組み

節税の仕組み

まず、不動産投資が節税対策になると言われる理由についてご紹介します。

節税対策には、所得税、住民税、相続税・贈与税の3つのカテゴリに分けることができます。

1-1.所得税が節税になる仕組み

不動産投資を始めたばかりの頃は、初期費や減価償却費など多くの経費がかかるので、家賃収入から経費を差し引いた金額は当然赤字となります。

不動産投資で赤字になった場合、「不動産投資で赤字が出た」と確定申告することによって納税した所得税を、還付してもらえます。これを、「損益通算」といいます。
また、減価償却費は年々減少するため、いずれ黒字転換し、税の還付から納税へと転じます。

1-2.住民税が節税になる仕組み

住民税の損益計算制度は所得税と同じです。
住民税は、市町村が所得税申告を使用して計算するので、基本的には所得税計算ルールと合わせて計算されます。所得税がマイナスの場合、住民税も節約できます。

1-3.相続税・贈与税が節税になる仕組み

相続税とは、不動産所有者が亡くなった後、相続人が支払う税金です。贈与税とは、生前に不動産が譲渡された場合に、不動産を受け取る人が支払うべき税金を指します。
例えば、現金を相続する場合、相続する現金がそのまま評価額となりますが、 不動産の相続・贈与する場合、土地や建物の価値から評価額が低くなります。

評価額が低くなることは結果として、 相続税・贈与税が下がることを意味します。

2.なぜ不動産投資の節税が失敗するのか

なぜ不動産投資の節税が失敗するのか

不動産投資を行い節税するつもりが、逆に経費がかかったなど失敗してしまうことも少なくありません。
ここでは、なぜ失敗したのか?回避もしくは対策についてご紹介したいと思います。

2-1.目先に利益を求める

不動産投資の収益は毎年一定ではないので、入居率をあげるために家賃を下げたり、修繕費や管理費の増加など収益が減ってしまうことがあります。
節税だけを目的に始めず、長期的な視点で不動産投資を行いましょう。

2-2.銀行融資の審査が厳しくなる

所得税を還付してもらうには、赤字経営であることが必要です。
しかし、赤字経営が続いているとは別の銀行融資を受けたい場合の審査が厳しくなります。不動産投資には、多額の費用がかかるので銀行融資を受けることができない事態は避けなければいけません。
融資機関を十分安心させる為、段階的に赤字から黒字へ転換するようにシュミレーションする必要があります。

2-3.不動産共有名義で起こるトラブル

不動産の共有名義は、ローン控除を二重に受けられるなどメリットはありますが、売却する場合、他の所有者の承諾が必要になります。
また、相続人が複数いると相続人が3人、4人と増えていく可能性があり共有者全員の意見がまとめることが難しくなっていきます。
共有名義する場合、意見をまとめる方法を考える必要があります。

10.まとめ

これまで紹介してきたように、不動産投資は確実に所得税・住民税・相続税の節税を実現できます。ただし、将来的に空室が増加し、キャッシュフローなどのリスクが高まるため、節税のみの不動産管理が崩れる可能性があります。

「ある程度の所得税と法人税は必ず払わなければならない」と考え、納税額を最小限に抑える方法を選ぶことが大切です。