不動産投資の利回りって何?|高利回り物件で気を付けること
2020年10月01日

不動産投資の利回りって何?|高利回り物件で気を付けること

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目次

利回りとは、投資した金額に対する年間の収益率の平均数値になります。
まず、ここでは不動産における「利回り」について解説していきます。

1.不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りとは、投資不動産の購入の収益率を数値で表したものになります。
不動産投資の収入は、投資額と収入から計算され、「想定収入」、「額面収入」、「実収入」の3つの計算方法があります。

1-1.想定利回りとは

想定利回りは、所有している物件が満室状態であると想定して計算されます。
この収益率に基づく不動産投資は非常に危険ですので参考程度にしてください。

想定利回り = 年間家賃収入(満室状態) ÷ 物件価格 × 100

1-2.表面利回りとは

表面利回りは年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字になります。
不動産投資の初心者は、購入物件について多くの条件を注意深く精査して判断する必要あるため、表面利回りは物件を絞り込むための大切な基準になります。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

1-3.実質利回りとは

実質利回りは、年間家賃収入から1年間の維持管理費を引いた額をベースに計算します。 表面利回りは物件の支出費用などは含まれていないので、物件の収益性を正確に評価することはできません。正確な利回りを確認するために「実質利回り」を算出する必要があります。

実質利回り = (年間家賃収入 - 年間維持管理費) ÷ 物件価格 × 100

2.利回りの相場について

利回りの相場について

物件の売買情報で「利回り何%」という言葉を必ず目にすると思います。

それらは、表面利回りの数値なので、実質利回りのように物件の収益性を正確に評価 したものではありません。
不動産投資の利回りは物件の種類や地域によっても変わるので、利回りの平均相場を把握しておくことが大切です。

2-1.物件の種類の利回りについて

アパート投資
マンション投資の場合、平均6%(新築)~9%(中古)になります。
理想は新築で8%、中古では10%とされています。
マンション投資
マンション投資の場合、平均4%(新築)~7%(中古)になります。
理想は新築で5%、中古では8%とされています。
戸建て投資
戸建て投資の場合、平均8%(新築)~15%(中古)になります。
理想は新築で10%、中古では18%とされています。

2-1.エリア別の利回りについて

購入物件のエリアによっても利回りに差があり、都心部よりも地方の不動産価格が低いため、都市部の利回りは低く、地方の利回りは高くなる傾向があります。

都心部
東京・大阪・名古屋の三大都市圏の平均利回りは平均4~5%と地方に比べて低くなります。
地方
物地域によって異なりますが、物件価格が低いので利回りは平均すると10%以上と高くなります。

3.不動産投資の利回りで注意すべきことは?

不動産投資の利回りで注意すべきことは?

上記では利回りについて説明したが、ここでは高い利回りの物件を購入する場合、注意すべきポイントを幾つか紹介します。

3-1.立地が悪い物件

郊外や遠方で駅からだいぶ離れていたりする場合、売却価格が下がり、利回りが高くなりますが入居率が低い傾向があるので注意が必要です。

購入物件が立地が良いとされる条件を満たしているか確認する。

3-2.築年数が経過している物件

築年数が経過している物件は、売却価格を下げて利回りを高くしていることもあるので注意が必要です。また、管理状態が悪いと、入居率は下がり、利益を上げることが難しくなります。

新築(築浅)の物件を購入する。

3-3.管理費や修繕積立費が高い物件

人気のエリアにも関わらず、販売価格が安い物件は、管理費などの諸経費が必要以上に高い可能性がありるので、必ず諸経費は確認する必要があります。

修繕積立金を考慮した投資計画をたてる。

3-4.事故物件

事故物件は、購入価格が低いため利回りは高くなりますが、買い手や入居者がつきにくい傾向があります。また、2人目以降の入居者であっても事故物件か聞かれたら場合、必ず答えなければなりません。

借りてくれる目途がないなら、事故物件の購入は避ける。

3-5.旧耐震基準の物件

1981年6月以前に建てられた物件は、旧耐震基準になります。現行耐震基準に満たない物件は安全性の観点から入居者や買い手がつきにくくなります。 また、旧耐震基準の物件は融資を受けることができません。

新耐震基準の物件を購入する。

10.まとめ

不動産投資において利回りの高い物件を選ぶには、実質利回りを算出して、正確な 評価をする必要があります。

また、実質利回りのほかに、立地や築年数など注意すべきことがあるので、物件の購入する場合は慎重に判断しましょう。