不動産投資の利回りって何？｜高利回り物件で気を付けること

利回りとは、投資した金額に対する年間の収益率の平均数値になります。
まず、ここでは不動産における「利回り」について解説していきます。

不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りとは、投資不動産の購入の収益率を数値で表したものになります。
不動産投資の収入は、投資額と収入から計算され、「想定収入」、「額面収入」、「実収入」の3つの計算方法があります。

想定利回りは、所有している物件が満室状態であると想定して計算されます。
この収益率に基づく不動産投資は非常に危険ですので参考程度にしてください

想定利回り＝年間家賃収入（満室状態） ÷ 物件価格 × 100

表面利回りは年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字になります。
不動産投資の初心者は、購入物件について多くの条件を注意深く精査して判断する必要あるため、表面利回りは物件を絞り込むための大切な基準になります。

表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回りは、年間家賃収入から1年間の維持管理費を引いた額をベースに計算します。
表面利回りは物件の支出費用などは含まれていないので、物件の収益性を正確に評価することはできません。正確な利回りを確認するために「実質利回り」を算出する必要があります。

実質利回り＝（年間家賃収入－年間維持管理費） ÷ 物件価格 × 100

物件の売買情報で「利回り何％」という言葉を必ず目にすると思います。
それらは、表面利回りの数値なので、実質利回りのように物件の収益性を正確に評価
したものではありません。

不動産投資の利回りは物件の種類や地域によっても変わるので、利回りの平均相場を把握しておくことが大切です。

投資はリスクと得られる利益のバランスから3つに分けることができます。

アパート投資	マンション投資の場合、平均6％(新築)～9％(中古)になります。理想は新築で8％、中古では10％とされています。
マンション投資	マンション投資の場合、平均4％(新築)～7％(中古)になります。理想は新築で5％、中古では8％とされています。
戸建て投資	戸建て投資の場合、平均8％(新築)～15％(中古)になります。理想は新築で10％、中古では18％とされています。

購入物件のエリアによっても利回りに差があり、都心部よりも地方の不動産価格が低いため、都市部の利回りは低く、地方の利回りは高くなる傾向があります。

都心部	東京・大阪・名古屋の三大都市圏の平均利回りは平均4～5％と地方に比べて低くなります。
地方	物地域によって異なりますが、物件価格が低いので利回りは平均すると10％以上と高くなります。